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近期，我国基础设施REITs二级市场价格出现一定波动，底层资产基本面依然保持稳健，长期向好，投资价值正在逐步显现。在中国经济整体进一步回升向好的大背景下，特别是产业园区REITs资产的优质底色将进一步彰显，发行人深厚的产业积累必将持续发挥积极作用。

投资价值逐步显现长期配置收益可期

截至2023年6月30日，9只产业园区REITs的平均预期现金流分派率已经达到4.37%，部分产品的预期现金流分派率甚至已接近5%。当前的分派率水平与10年期国债收益率对比，利差空间平均已走阔至173BP，部分产品对应的利差空间已突破200BP，无论从绝对收益还是大类资产配置的角度看，产业园区REITs的投资价值已经逐步显现。

从一二级市场价差的维度来看，当前园区REITs对应的估值水平也处于相对低位。相关数据显示，北上广深商务园区在大宗交易场景下，资本化率大致处于4.7%-5.6%之间，其他主要二线城市园区的资本化率水平处于5.6%-6.1%之间。相较之下，当前园区REITs按二级市场价格计算的分派率已接近大宗交易的资本化率水平。

考虑到公募REITs产品在收益分派过程中的合理损耗、更高水平的信息披露体系和产品治理机制以及底层资产“优中选优”的严格筛选过程，园区REITs当前二级市场价格所对应的资产估值水平已经具备较强的投资吸引力，具备良好的长期资产配置价值。

园区REITs资产优质成熟产业活力具备长期支撑

2023年以来，产业园区的恢复调整过程尚未完全结束，部分项目出租情况仍时有波动。从发行人背景、项目所在区位、产业经济趋势、园区运营服务能力等多方面来看，当前已发行上市的园区REITs项目均为全国园区资产的核心优质代表，具备坚实、长期的健康发展基础。

当前宏观经济形势和产业发展趋势正处在动态变化阶段。园区REITs的发行人凭借深厚的产业资源积累以及优秀的运营管理能力，能够及时有效对租户结构做出针对性调整，使园区资产更好地匹配下一阶段的产业发展规律。因此，现阶段正在进行中的租户结构优化调整，为园区REITs后续更加优异的长期业绩表现提供了宝贵机遇。

同时，发行人和基金管理人对于园区REITs的长期健康发展均充满信心。面对短期租户变动，发行人充分调动长期积累形成的丰富客户储备，并在产业资源方面予以倾斜导入，对稳定和优化园区经营状态起到了积极正向作用。此外，面对近期出现的二级市场价格下跌，发行人与基金管理人及时果断增持份额，进一步彰显了发行人、管理人与投资者利益深度绑定，持续优化资产质量的决心和信心。

（来源：证券时报）

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